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UTO財經|菲一般講股 | 龔成:《財務自由行》第143回【建立財務自由之路】–【6層樓的策略(1)】 這個策略仍以股樓並行的模式進行，但比起之前的「888」策略，六個物業的「76543」策略則較為偏重物業，對於對投資物業有較大興趣或較強的人，這策略是較合適的。 當然，太過側重於物業的話，當樓市大跌時，所面對的風險便會較大；反之，當然可以享有非常豐厚的利潤，所謂有利必有弊。因此，我們做到的，就是盡力在平衡風險的情況下，創造最高贏面的機會。 為了讓讀者了解更多不同情況，以便在多變的現實中有更多參考模式，這例子的背景會與上節有少許差異，假設物業的升幅較多，雖然收取租金較多，但購買物業的難度更大，需要高薪一族才做得到。 物業每年升值5%，租金回報率5%，而每年租金升值為5%，按揭利率是4%，投資股票的回報率將完全根據過去恒指連股息的15%作基準，不作折扣（同時這例子會比上節的略為進取）。 先說說這個一生累積6個物業的策略。基本上，只以細價樓為目標，原因是將資金分散投資，平衡風險。所有物業都是收租物業，現實情況當然更彈性，視乎個人情況而定，下文假設一直租樓。由於所講述的做法大致與上節做法相同，只是假設的大環境不同，故有些步驟會省卻說明，避免重複。 當購入第一個物業後，就啟動了整個計劃，之後就會在7年之後，才購買第二個物業。然後再過6年，才購買第三個物業；接下來就是5年、4年、3年，這樣一直購買下去，以不斷累積資產的策略，只入不出，以「76543」模式，共購入6個物業。 這策略的上半部分，都能利用相隔年份，有效地平衡當中風險。到了下半部即「543」部分，由於之前已有一定的資產，故每一個新的投資對整個財富組合來計算，所佔的比例已減少，而且往後亦一直減少；加上負債比率已在45%以下，並一直下跌，因此，就算將購買物業的年期縮短，也能平衡相關的風險。 這個案的設定是一直打工，一直股樓並行累積資產。雖然薪金初期較少，但只要保持上升便可，由於這個案是為條件較佳的人而設，故無論在儲蓄、借貸力及回報率都會較上節的為高。 這例子的起步點同樣以一層$200萬的細價樓開始，之後繼續購買這類質素的物業，即到了7年後，仍是購買相類似的物業，但樓價卻是$281萬。 當然，這個「六個物業策略」較適合去運用的，其實是一些已買了第一個物業的人士，即是他們已啟動了計劃，並且處於這計劃進行中（例如他們已置業，而且之前購入的樓價是$200萬以下，就做了這例子的第一步）。 即是說，他們已在整個計劃的某處，而不是起步點，故以下的計劃可因應個別情況而靈活運用。 以下就進入這個六個物業的策略，這是一個進行一生的計劃，一直以個人為單位去策劃，起步點是23歲，剛畢業踏入社會工作，資產由零開始。 ——————————————– 《財務自由行》教讀者如何一步步，達致財務自由。 由最基本的財富系統講起，再到現金與資產概念，並教你如何利用儲蓄，正確投資，令財富有效增值。並在合理時間，達至財務自由的境界。 這書已再版數次，在三聯商務誠品等都可購買，由於現時部分書店已斷貨，如你找唔到，向書店職員查詢或訂購就得。 龔成老師

UTO財經|菲一般講股 | 龔成:【小心金錢騙局！】 金錢騙局的目標人物，真的沒有任何限制，只要你是人，你就會存有人類的本性，而這本性最終會令你推向危險位置。 話說我最近認識了一位年約四十歲的女士（我稱她為Y小姐吧），她早前就是因受騙而損失了金錢，而且金額不少，其實她又不是年紀大，頭腦亦很精明，而且有理財投資的知識，所以我甚為好奇她為何會受騙。原來，所有的騙局的模式都是一樣，都是利用人類的本性–貪心。 –利用貪念– 由於案件仍審理中，故我不能全部說明。話說幾年前，Y小姐從朋友的朋友中，認識了一位賺錢高手，賺錢高手十分年青有為，甚多賺錢門路，而且身光頸靚，名車、名錶、名牌掛滿身上，看來很富有、財政能力甚佳。甚為好景的形像，令人認為與他一起就有很多賺錢機會。 高手沒有向Y小姐推介任何的投資或夾錢等，只是與Y小姐做朋友。一年後，高手仍是身光頸靚，仍是好像有很多賺錢機會般，而這時，高手開始向不同的人（Y小姐是其中一人）表示自己有很多投資機會，資金不是沒有，只是越多越好，越能盡量把握到這些機會。 所以邀請各位將錢存到他那裡，而他會支付一個非常吸引的利息。（整個過程都沒有強逼的成份，完全是利用人的貪心作起點，引誘人們主動自己上釣）。 –超高回報– 他所講的回報大約是這樣的，只需將錢存到他那處一個月，每$10000計便可得到$500的利息（月計），若以複息回報計算，這個計劃的年回報足足有近80%，可謂相當罕見。 雖然回報吸引，但Y小姐都不過份進取，只存了$10000到高手那裡，一個月後，高手連本帶利給了Y小姐$10500。Y小姐對高手的信心增加，而高手繼續以相同手法向各人游說，Y小姐開始存入更多的資金，每次都投入數萬元，而高手很有信用，每次到期都會連本帶利一毫也不少地歸回給各人。 異常吸引的回報，高手表面的富有，每次的信用，眼見越來越多人的參與，都令Y小姐及其他人對高手更有信心，投放的錢也越來越多，更介紹了身邊人一同去投入資金。 –吸引的超高回報– 由於可以不提取本金，讓資金一直滾存，收取地球上罕見的高回報，因此，吸引到不少參與者選擇將資金一直滾存，暫不提走本金。 Y小姐投入的本金越來越大，當然這並非一朝一夕的事，因為高手將這情況持繼做了兩年，兩年時間令各人對他十分有信心，就算好像不合理，但「事實」放在眼前，實在的回報，重覆的成功，都令人對這誘人的回報難以抗拒的。 最後，Y小姐將她畢生的積蓄$150萬存入到高手中，而更甚的是，Y小姐一直都有身邊人參與，包括家人與朋友，這部分有成$500萬。但據知仍有其他不少人參與，金額數千萬以上。 到最後，當中有人想取回全數本金，但高手卻一直推遲，沒有支付，其後事情開始在參與者中傳開，最後經過多次交涉亦不果後，他們決定報警，並揭發了這事情，通知了所有參與者，而Y小姐當然是其中一個受害者。 可悲的是，這時高手已表示所有的資金都已經全部因投資而損失了，即是Total loss，而他亦沒有錢去歸還給參與者，而Y小姐畢生的積蓄$150萬亦化為烏有。之後警方列作詐騙案處理，而到目前已近一年，仍未有結果，當然Y小姐亦是任何錢都取不到。

UTO財經|菲一般講股 | 龔成:【理財個案–27歲的股票組合】 你好，本人27歲，月入3萬，每年人工增長約5-7%，現時扣除日常開支同家用及2年半後新居裝修錢等等，每月只可草2000$ 現金。 由今年2年前起2000$ 盈富，而中電、煤氣、比亞迪各1000$。 手上有股票係： 港鐵（66）45.5$ 一手 ，收息後44.38$ 大快活（52）29.75$ 一手 ，收息後 28.7$ 維他奶（345）20.25$ 一手 ，收息後19.93$ 領展（823）69.7$ 一手，