UTO財經|菲嚟開股 | 邵志堯：龍湖私有化傳聞背後：企業價值的再定義
UTO財經|菲嚟開股 | 邵志堯：龍湖私有化傳聞背後：企業價值的再定義
市場傳出龍湖集團（960.HK）可能啟動私有化的消息，引起廣泛關注。雖然公司並未作出回應，但這一傳聞在當前宏觀環境下格外耐人尋味——因為它並非出現在困境企業，而是一家財務穩健、現金流充裕的龍頭房企身上。
在恆生銀行私有化傳聞之後，市場對「溢價收購」的熱度尚未散去。滙豐當時以約三成溢價提出要約，觸發了投資者對港股低估值資產重估的想像。如今，若龍湖主要股東真有類似動作，背後或代表對企業內在價值的重新評估。
龍湖近年主動去槓桿、聚焦經營現金流，財務結構健康，同時透過「龍智造」開拓智慧營造新領域，業務模式已從地產開發延伸至城市科技。若私有化傳聞屬實，這將不只是資本操作，更是企業定位重塑的開端。
在房地產行業仍處深度調整的當下，龍湖的基本面卻呈現出罕見的韌性。2025年上半年，公司實現營業收入588億元人民幣，同比增長25%；其中經營性業務收入133億元，微升1.3%。集團於全國36城交付超過100個項目、近4萬套品質房源，顯示交付能力仍處行業前列。
更值得注意的是龍湖的財務結構：有息負債1,698億元，半年內再降65億元；短債佔比僅15.1%，現金短債比提升至1.74倍；平均融資成本僅3.58%，創歷史新低；平均借貸年期10.95年，近半債務五年後到期。
這些數字說明，龍湖並非典型意義下尋求退市避險的公司。相反，它是極少數在逆周期中仍保持現金流淨流入、同時具備穩定盈利與償債能力的地產企業。
若參照恆生銀行事件，滙豐在提出私有化要約時以當時股價溢價約三成，這一比例成為市場關注焦點。若龍湖主要股東真有私有化意圖，則此舉或許反映出他們認為公司被市場嚴重低估——而龍湖的資產質素與現金流狀況，理論上甚至可支撐高於三成的溢價水平。
根據摩根士丹利的估算，龍湖投資物業的每股估值約為19.88港元，遠高於現價。因此，一旦真的出現私有化邀約，那不僅是價格行動，更是管理層對企業內在價值的重新宣示。
若龍湖真走上私有化之路，它未必是退出，而可能是再出發。透過私有化，企業可在非上市狀態下調整架構、優化資產，並為龍智造等高增長業務的獨立上市鋪路。
未來幾種可能不容忽視：拆分龍智造上市，以「智慧營造科技股」的新身份登場；轉向深港通或科創板市場，尋求更匹配的估值體系；或以重資產與輕資產雙引擎並行的方式，重塑企業價值模型。
這不僅是財務行動，更是一場關於龍湖如何重構自身定位、跨越地產周期的戰略佈局。
龍湖的私有化傳聞，也許只是市場對價值錯位的直覺反應。一家負債安全、現金流穩健、擁有強大創新引擎的企業，理應不該被視為傳統地產公司那樣被貼上「折價」標籤。
私有化不是終點，而是企業尋求正確估值的起點。當市場重新理解龍湖，它或許已不再只是地產商，而是一個城市科技生態的締造者。
邵志堯 博士 測量師
華業金控證券有限公司負責人員，宏海控股(8020) 獨立非執行董事，沛然環保(8320)高級顧問，江西財經大學客座教授，亞洲新零售總會 企業戰略顧問
注冊合規師公會， ESG合規委員會總召集人，雲端與流動運算業士協會 數字經濟委員會主席，香港財務專業協會 財務略顧問，粵港澳大區教育發展協會 名譽顧問 ＆ 報章雜誌專欄作家
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