UTO財經 | 菲嚟開股 | 李慧芬: 義合控股的元宇宙收租業務具分拆概念

周初，義合控股(01662.HK)發出一個新的租賃公告，集團透過其子公司義合青創與廣州混城資本管理簽訂協議，承租廣州華新集團旗下物業華新匯1號及2號樓長達12年10個月，兩幢物業總建築樓面面積約達12,000平方米，涉資人民幣約1.81億元(折合約2.22億港元)。租賃協議已獲得本公司持股合共65.6%的主要股東書面批准。


義合控股(01662.HK)主要從事建築及土木工程業務，近年涉足生物製藥及承租分租業務。去年開始，義合控股(01662.HK)對業務進行大幅度重整，首先出售附屬公司華大海洋，及時中止對生物製藥的投入，出售華大海洋同時錄得逾5000萬收益。
中止生物製藥業務的同時，義合(01662.HK)將資源集中發展廣州物業市場的承租分租業務，同時探索透過為租戶提供元宇宙營銷及管理服務來提升投資回報。
承租分租業務的模式簡單，且無須背負重資產，最重要是管理得宜。簡而言之，就是與資產方簽訂長期合約，以確保長遠穩定而可控的租金開支，同時，承租方於免租期間已開始對物業資產進行優化，並以較高的租金招徠優質租客，這和地產商拿地有異曲同工之妙，分別只是地產商拿地後尚要向銀行抵押取得融資，而承租分租則只須按年甚至按季繳納租金，若按首期資金與租金差額，回報每年可達25%-30%。
因此，如義合(01662.HK)能在逐次開展項目，即使沒有向市場吸納新資金，理論上已經可以每2-3年將租金淨收益翻一番。
一年簽訂近4萬平方米分租物業 投資回報豐厚長遠具分拆規模
計入最新簽訂的廣州華新匯1號樓及2號樓租賃協議，再綜合義合(01662.HK)過去1年租入的其他大型物業，義合(01662.HK)於一年間，於廣州巿取得的分租總建築面積已超過39,000平方米。包括：
–       2021年3月25日：與廣州健康小鎮產業園有限公司若干物業分租業務訂立協議。
–       2021年3月31日：與深圳市深夢投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
–       2021年9月23日，與廣東民大投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
而上述物業皆位於廣州核心區域的海珠區內。長遠而言，如果這部分業務繼續高速擴張，長遠會否有分拆上市的可能，也是頗值得期待了。
高投資回報模式：輕資產投入+租金差+元宇宙賦能增值
承租分租模式投資回報較高，其特點是毋須擁有太大的資產組合，但卻擁有收租、賦能管理、服務增值的功能。因此，對物業管理及增值服務越完善，賺得的租金及增值服務收入越高，而投資回報率則可比25-30%有更大的增值空間。
至於義合控股，似乎未來會主打「元宇宙」概念，例如協助租戶線上辦公、實時協作、搭建元宇宙商用場景、實施元宇宙營銷方案等等。
義合控股將於六月底前公佈全年業績，究竟由去年三月至今年三月年度內，分租業務為義合帶來多少租金的「收益差」，同時相對投入的資金回報率是否較估計的30%可能更高，就要拭目以待了。

撰文 : 李慧芬 – 高寶集團證券執行董事