UTO財經|菲嚟開股 | 陳顯歷:義合控股拓元宇宙+物管概念

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UTO財經|菲嚟開股 | 陳顯歷:義合控股拓元宇宙+物管概念

義合控股主要從事建築及土木工程業務,近年涉足生物製藥及承租分租業務。去年開始,義合控股對業務進行大幅度重整,首先出售附屬公司華大海洋,及時中止對生物製藥的投入,出售華大海洋同時錄得逾5000萬收益。

中止生物製藥業務的同時,義合將資源集中發展廣州物業市場的承租分租業務,同時探索透過為租戶提供元宇宙營銷及管理服務來提升投資回報。

承租分租業務的模式簡單,且無須背負重資產,最重要是管理得宜。簡而言之,就是與資產方簽訂長期合約,以確保長遠穩定而可控的租金開支,同時,承租方於免租期間已開始對物業資產進行優化,並以較高的租金徠優質租客,這和地產商拿地有異曲同工之妙,分別只是地產商拿地後尚要向銀行抵押取得融資,而承租分租則只須按年甚至按季繳納租金,若按首期資金與租金差額,回報每年可達25%-30%。

因而,如義合能在逐次開展項目,即使沒有向市場吸納新資金,理論上已經可以每2-3年將租金淨收益翻一番。

周初,義合控股(01662)發出一個新的租賃公告,義合透過其子公司義合青創與廣州混城資本管理簽訂協議,承租廣州華新集團旗下物業華新匯1號及2號樓長達12年10個月,兩幢物業總建築樓面面積約達12,000平方米,涉資人民幣約1.81億元(折合約2.22億港元)。租賃協議已獲得公司持股合共65.6%的主要股東書面批准。

使用權資產分租業務規模急增

計入最新簽訂的廣州華新匯1號樓及2號樓租賃協議,再綜合義合過去1年租入的其他大型物業,義合於一年間,於廣州巿取得的分租總建築面積已超過39,000平方米。集團預期未來將持續關注租賃物業巿場的潛在機會,擇機進一步增大相關的分租物業組合。

翻查過去一年公告,可以發現義合由去年三月份開始,已開始著力於中國內地尋選優質物業資產,透過簽訂長期租賃協議以開展分租業務,其中包括:
– 2021年3月25日:與廣州健康小鎮產業園有限公司若干物業分租業務訂立協議。
– 2021年3月31日:與深圳市深夢投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
2021年9月23日,與廣東民大投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。

收租+增值回報率高

分租與傳統收租或者房產信託不同,房產信託或收租資產由於資產價格較高,併購較難,所以只能夠靠股息回報。分租的優點正是房託和收租股的缺點。

承租分租模式,其特點傾向輕資產,更似是物管公司,但除了物管服務或其他增值服務外,同時可收取租金,並藉此賺取差價。因此,對物業管理及增值服務越完善,賺得的租金及增值服務收入越高,而投資回報率則可比25-30%有更大的增值空間。

至於義合控股,似乎未來會主打「元宇宙」概念,以筆者理解,可以包括為租戶提供虛擬實景直播室、透過與協作軟件公司合作提供各種協作工具、為租戶搭建元宇宙空間使用權以及元宇宙營銷方案及實施團隊等等。

義合控股新業務屬於輕資產模式,未來估值更傾向於銀行+物管模式,或者說租金差+增值服務模式,其截至三月底止全年業績將於六月底前公佈,屆時可以計算到此業務的投資回報率(ROI),至於長遠會否有分拆可能,目前仍言之尚早,如果我是管理層,當承租物業組合達到10萬平方米,或者可以考慮以此來達到更大的市值。但總結一句,這條路走下去,六億市值就實在太便宜了。

Eric陳顯歷

獨立股評人,前跨國企業信貸分析員,現證券公司負責人,財經台嘉賓,財經雜誌作家

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圖片來源:網絡

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