UTO財經 |菲一般講股 | 龔成: 【樓市長期向上】（三）

 

UTO財經|菲一般講股 | 龔成:【樓市長期向上】（三）

（這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。但由於不少因素現在仍適合，所以發表多次）

–供應分析–

有分析員指，未來供應將大增，故令樓價大下跌。無錯，未來的供應量將上升，但卻不是增加得很多，只是比過去較少的時期增加了，簡單來說，可以說供應量由之前的短乏，回復至正常的水平，這是說中期的事，而長遠的供應其實不足。

由於現時政府的信任度甚低，民間各樣事情都有反對的理由，令政府吋步難行，事事受阻，保育、收地、賠償、政治等問題多多，新市鎮的發展不斷推遲，長遠供應不要說多，能做到足夠已很好，這樣的前題下，樓市難以大跌。

所以，所謂的未來供應增加，只是中期而言，更甚的是，這只能說返回合理的水平。而另一邊，由於在過往持續供應不足的，再加上政府令樓市冰封的情況下，出現了一種可怕的情況，就是需求正不斷累積。

–需求正不斷累積–

所有政策都有其好壞兩面，政府以冰封樓市政策來減低金融系統的風險，意圖令樓市降溫，但卻無法解決樓市的根本問題，即是供應。

過往政府一直無辦法解決供應問題，並利用政策將問題拖延，過往每年都出現需求大於供應的情況，而這些需求暫時性冰封，將需求不斷延遲，不斷累積，而這潛在的需求已到達了一定數目，大家一定要明白這點。

分析員習慣用數據分析，相信他們較少身邊環境去分析。我身為80後，不少朋友都是30歲左右，而部分已結婚的朋友，夫婦要與男家的父母同住，但他們卻很想搬出去二人住的，他們不是打消買樓念頭，而是將買樓這動行推遲，這不是個別例子，我身邊就有幾對要與父母同住的夫婦，可見等待跌市準備買樓的需求量是大的。

我所知道現時一般的80/90後，大部分都是處於等樓市下跌的狀態，他們在等機會、等買樓，你不信問問這年齡層的朋友，大部分都是等待買樓，這種潛在的購買力，只要樓市略為下跌，需求即會增加。

因此，未來的所謂供應增加，能否填補過去因供應不足而累積的需求量，我看就未必得了，因為所累積的潛在需求不少，而正常所產生的需求量又每年都有。就算不計用家需求，因各原因而等待機會買樓的人絕對不少，這情況下，只要樓價回落一、兩成，就會止跌回升，大跌條件不存在，反而平穩上升的機會更大。

–不要單純比價格–

坊間不少分析都會比較現時與97年的樓市，從而推斷樓市將出現97年時期的大跌，可惜在投資世界裡，並沒有一本通書睇到老這回事，單純的比較是不適合的。

雖然現時樓價對比收入的痛苦指數已超過97水平，這或許會因購買力不足而令樓價回調，但不會出現97式的大跌，因成就97時期的大跌，背後要有多個因素去產生的。

首先是炒樓，當年炒樓的情況非當熾熱，不少人更全職炒樓，引至大量虛假的需求，我在《80後百萬富翁》中已講，這類虛假的需求、加上借貸因素如何對商品價格產生長遠的影響。而97年的炒賣需求成了將樓價推升的需求，這成了樓價假上升的因素，當然最終會成為樓市下跌的因素。

炒家買入目的不是住，只是為了賣出，每一個買入都意味著將有一個潛在的賣出，當時炒家瘋狂、不理價式的買入，造就了他日大量賣出的力量，再加上他們不斷借貸等因素。當樓市或外圍環境有變時，就會出現一次過沽出的現像，造成樓價暴跌。

–現時需求組成–

樓市主要由三種需求組成，用家、長線投資者、炒家。炒家對樓市的造成97年其中一個下跌因素，但在今天已不存在，至於長線投資者，可能的情況下他們都想保住層樓，但為何97-03年時期成了其中一部分推低樓市的力量？答案就是利息。

大部分長線投資者，若果能做到租大於供，產生正現金流，他們沒有理由賣出物業的。但在97年時代，利率是P+的高息年代，即是供樓要比10厘息，但收租只有4厘息，買樓收租是一個負擔。

因為租金減去供樓後，每會仍要比過萬蚊去供樓，只要能賣出一個物業，每月就能節省萬元的持續支出，所以這成了一股賣出的力量，持有數個物業的投資者，也要減磅，令賣出力量增大，從而令97年的樓價下價下跌。反觀現時，在將來加息不會多的情況下，大跌條件不存在。

至於用家，97年發生金融風暴，香港進入經濟持續下滑的週期，失業率上升，被公司炒後收入自然等如零，沒有收入就無法供樓，可能是賣樓，或銀行在沒辦法的情況下成為銀主盤賣出。多人失業自然令更多人供不起樓，市場自然多盤賣出。

反觀今天，最可怕的金融海嘯今天都開始退卻，環球經濟雖然仍有隱憂，但大致開始向好，而香港本身的經濟亦平穩發展，在這前題下，真真正正打算買樓住一世的用家，是不會無故將物業賣出的，所以這難以成為下跌的力量。

所以結論是，今天的情況與當年97年有很多不同之處，絕不能單從表面上作比較，除非一些外在因素改變，否則樓市並不會出現97式的下跌。

 

龔成老師
‧財經書作家，財務學學士學位，多年銀行投資工作，10年投資經驗，曾獲多個港澳傳媒訪問
‧股票課程導師，港澳學生逾3千，人氣博客，FB專頁超150,000粉絲
‧暢銷書《股票勝經》、《50值博倍升股》、《80後3百萬富翁》等
‧《經濟一週》理財節目致富教練、《華富財經》專欄

若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。

圖片來源:網絡

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