UTO財經|菲一般講股 | 龔成:《財務自由行》第143回 【建立財務自由之路】–【6層樓的策略(1)】

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UTO財經|菲一般講股 | 龔成:《財務自由行》第143回【建立財務自由之路】–【6層樓的策略(1)】

這個策略仍以股樓並行的模式進行,但比起之前的「888」策略,六個物業的「76543」策略則較為偏重物業,對於對投資物業有較大興趣或較強的人,這策略是較合適的。

當然,太過側重於物業的話,當樓市大跌時,所面對的風險便會較大;反之,當然可以享有非常豐厚的利潤,所謂有利必有弊。因此,我們做到的,就是盡力在平衡風險的情況下,創造最高贏面的機會。

為了讓讀者了解更多不同情況,以便在多變的現實中有更多參考模式,這例子的背景會與上節有少許差異,假設物業的升幅較多,雖然收取租金較多,但購買物業的難度更大,需要高薪一族才做得到。

物業每年升值5%,租金回報率5%,而每年租金升值為5%,按揭利率是4%,投資股票的回報率將完全根據過去恒指連股息的15%作基準,不作折扣(同時這例子會比上節的略為進取)。

先說說這個一生累積6個物業的策略。基本上,只以細價樓為目標,原因是將資金分散投資,平衡風險。所有物業都是收租物業,現實情況當然更彈性,視乎個人情況而定,下文假設一直租樓。由於所講述的做法大致與上節做法相同,只是假設的大環境不同,故有些步驟會省卻說明,避免重複。

當購入第一個物業後,就啟動了整個計劃,之後就會在7年之後,才購買第二個物業。然後再過6年,才購買第三個物業;接下來就是5年、4年、3年,這樣一直購買下去,以不斷累積資產的策略,只入不出,以「76543」模式,共購入6個物業。

這策略的上半部分,都能利用相隔年份,有效地平衡當中風險。到了下半部即「543」部分,由於之前已有一定的資產,故每一個新的投資對整個財富組合來計算,所佔的比例已減少,而且往後亦一直減少;加上負債比率已在45%以下,並一直下跌,因此,就算將購買物業的年期縮短,也能平衡相關的風險。

這個案的設定是一直打工,一直股樓並行累積資產。雖然薪金初期較少,但只要保持上升便可,由於這個案是為條件較佳的人而設,故無論在儲蓄、借貸力及回報率都會較上節的為高。

這例子的起步點同樣以一層$200萬的細價樓開始,之後繼續購買這類質素的物業,即到了7年後,仍是購買相類似的物業,但樓價卻是$281萬。

當然,這個「六個物業策略」較適合去運用的,其實是一些已買了第一個物業的人士,即是他們已啟動了計劃,並且處於這計劃進行中(例如他們已置業,而且之前購入的樓價是$200萬以下,就做了這例子的第一步)。

即是說,他們已在整個計劃的某處,而不是起步點,故以下的計劃可因應個別情況而靈活運用。

以下就進入這個六個物業的策略,這是一個進行一生的計劃,一直以個人為單位去策劃,起步點是23歲,剛畢業踏入社會工作,資產由零開始。

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龔成老師
‧財經書作家,財務學學士學位,多年銀行投資工作,10年投資經驗,曾獲多個港澳傳媒訪問
‧股票課程導師,港澳學生逾3千,人氣博客,FB專頁超150,000粉絲
‧暢銷書《股票勝經》、《50值博倍升股》、《80後3百萬富翁》等
‧《經濟一週》理財節目致富教練、《華富財經》專欄

若然你有問題想向龔成老師發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成。

圖片來源:網絡

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