UTO財經|菲一般講股 | 龔成:《財務自由行》第139回 建立財務自由之路 股樓平衡策略(3)

一週股市龍門陣,星級股評家,左起:驍騰原,黎家聰,陳顯歷,温冠麟,岑智勇,李慧芬,林家亨,朱紀菲,聶振邦,温傑,諸人進,巨鯨,楊德華 & 劉勝鈞。

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UTO財經|菲一般講股 | 龔成:《財務自由行》第139回 建立財務自由之路 股樓平衡策略(3)

到了29歲,樓價與租金都上調3%,租金為$8,583,供款為$8,593,物業產生負$10的月現金流,這時可預計隨著往後的租金調升,「資產」的作用將愈來愈明顯,假設28歲至35歲期間,收入與支出都維持在$16,000及$8,000,即每月都能儲起$8,000。

可投資的金額再加上物業的淨租金回報,例如30歲為$8,000+ $248,即每月可投資的金額為$8,248,一年能儲$98,976,這資金以12%回報率滾存。

由28至35歲,做法相同,薪金裡每月儲起$8,000,由於每年都能加租3%,故到35歲物業的月被動收入已增至$1,656,令每月可投資的資金為$9,656,同樣12%回報率滾存,物業作為資產的力量開始出現。經過了8年時間的努力,到了36歲,在購買下一個物業時,股票部分的價值總共有$175萬。

–第二個物業–

到了36歲,假設收入和支出分別加至$20,000及$10,000。這時樓價升幅以每年上升3%計,即是已升至$253萬元,而租金亦漲至$10,556。

第二個物業同樣以相同質素的細價樓為目標,即是樓價為$253萬元,這物業做五成按揭,借$126萬,分30年供款,4%利率,月供$6,015。由於只需借5成,可買入連租約的物業,因這類物業的租金可計作收入70%,令借貸力提升,只要有租金收入證明,這兩個物業的收入均能作為收入,以此提高借貸力。

在計算是否能借到貸款時,應該要考慮:薪金收入是$20,000、物業一的租金收入是$10,556、物業二的租金收入是$10,556、物業一的供款是$8,593。

以供款佔入息比率50%計算,餘下每月可供款為($20,000 + $10,556元 X 2 X 70%)X 50% – $8,593= $8,796,由於計算所得金額比$6,015大,因此,買入物業二以月供$6,015的借貸,能夠順利通過。(上述計算裡的各比率,會因政府當時的樓市政策而有所調整,各位在真正進行前,必須了解當刻的實際情況)

現以借五成的方法買入第二個物業,樓價$253萬,借五成即$126萬元,分30年供款,4%利率,月供為$6,015,首期$127萬,假設各雜費及相關支出為8萬,即合共所需資金為$135萬,這時持有的股票價值$175萬,沽出價值$135萬的股票作買樓之用。

物業二租金為$10,556,供款為$6,015,被動收入為$4,541,兩個物業的被動收入合共$6,505。

即是在完成買入第二個物業後,每月可投資的金額為$10,000(薪金部分的儲蓄)+ $6,505(被動收入),即是$16,505。沽出股票,套現$135萬後,剩餘價值$40萬股票,再加上新投入的資金,都會以12%的回報率去繼續滾存。

這時可自行計算一下負債比率,檢視是否處於健康水平:

‧ 物業1市值$253萬,借貸餘額$151萬
‧ 物業2市值$253萬,借貸餘額$126萬
‧ 股票市值$40萬

總負債比率為($151萬 + $126萬)÷($253萬 + $253萬 + $40萬)= 50.7%。由此可見,屬於健康的水平。

單一資產比率為($253萬 + $253萬)÷($253萬 + $253萬+ $40萬)= 92.7%。以36歲的年齡計,勉強算是可以接受的水平。

(有關負比率以及單一資產比率的可接受水平,可以參考【圖2-4】(P.74)、【圖2-5】(P.75))

在36歲至43歲這段期間,薪金部分都是每月儲$10,000,憑藉租金保持上升,每月可投資的金額亦會一直上升。

到了44歲,購入第三個物業之前,就擁有了兩個物業資產,加上價值$371萬的股票。股票部分得以快速增值,除基於12%的複息回報之外,亦因為每月投入的資金不少。

例如43歲時,一個物業的租金已上漲至$12,983,兩個物業的被動收入合共$11,358,加上薪金儲得的$10,000,每月可投資金額就有$21,358,一年已有$25萬,可見其累積財富的能力甚高。

可見以資產滾大資產的模式,在此運作得很好,利用被動收入壯大資金,累積股票資產,再透過股票增值快的特性,令財富加快增值,然後利用物業借貸的特性,透過「系統」借取資金,將貶值現金轉化成增值的資產,再利用物業資產所產生的現金流,不斷地作良性循環,這樣的話,財富已能夠不斷自行增值。

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龔成老師
‧財經書作家,財務學學士學位,多年銀行投資工作,10年投資經驗,曾獲多個港澳傳媒訪問
‧股票課程導師,港澳學生逾3千,人氣博客,FB專頁超150,000粉絲
‧暢銷書《股票勝經》、《50值博倍升股》、《80後3百萬富翁》等
‧《經濟一週》理財節目致富教練、《華富財經》專欄

若然你有問題想向龔成老師發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成。

圖片來源:網絡

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