UTO財經|菲嚟開股 | 陳顯歷：從地產開發到城市智造 龍湖開啟房企估值重生

UTO財經|菲嚟開股 | 陳顯歷：從地產開發到城市智造 龍湖開啟房企估值重生

中國房地產，正在悄然進入一個新的紀元。過去那個拿地—開發—賣房的循環式增長模式，逐漸成為歷史。市場的焦點從「增量擴土」轉向「存量提質」，房企之間的競爭邏輯也隨之改寫。誰能在行業出清的過程中留存，關鍵在於能否及時調整戰略與結構。龍湖集團(960.HK)，是這場轉型潮中最早展開自我調整的企業之一。

產品力時代，從賣房到造生活
2025年全國兩會首次將「好房子」納入政府工作報告，提出安全、舒適、綠色、智慧四大標準，顯示中國房地產正從粗放擴張邁向產品力競爭。對開發商而言，單純追求規模已難以為繼，產品設計與居住體驗才是新的分水嶺。

龍湖的應對相對積極。2025年上半年推出的「峯萃」產品線，針對改善型與更新型需求，採用如負公攤、空中院館、270°全景舱、雙洄游動線等新設計概念。同時，龍湖廣泛應用綠色建築技術，引入BIM設計、光伏建材、雨水回收系統等前沿理念，眾多項目獲國際認證。從某種程度上看，這反映出企業對市場偏好的再理解，也是一種向品質住宅過渡的實踐。

從「降槓桿」到「輕資產」
當行業普遍面臨去槓桿與資金壓力時，龍湖選擇主動減負、降低槓桿。近幾年，集團以經營性現金流為核心，控制投資節奏、壓縮非核心開支，保持財務結構的穩定。管理層預期，今年底有息負債將降至約1,450億元，其中大部分為長期經營性貸款與長租貸款。這種穩中求進的策略，讓龍湖在行業波動中維持了較高的現金流安全邊際。

不過，龍湖的變化不止於財務層面。更深層的調整，來自其業務結構的轉向——從重資產開發走向輕資產運營。這不僅是策略優化，更是一種走在行業前列，主動尋求可持續現金流模式的轉型思路。

龍智造：輕資產轉型的核心載體
在龍湖的整體轉型中，龍智造是最值得關注的一環。該品牌成立於2022年，定位為智慧營造與數字化建造服務商，提供從前期策劃、產品設計到BIM建模與數字孿生的全週期解決方案。相較於傳統代建模式，龍智造更像是一種管理與技術輸出的結合，嘗試以科技與經驗積累介入城市建設的更深層面。

截至2025年9月，龍智造累計代建項目超過210個，總建築面積超過3,300萬平方米；2024年新增代建面積約800萬平方米，實現代建銷售額106億元，位列克而瑞「中國房地產企業代建綜合能力排行榜」第六名。其業務版圖已延伸至央企、地方平台及金融機構，代表性項目包括螞蟻集團總部二期等大型工程。

對於一家房企而言，這樣的輕資產化探索，既意味著資金周轉效率的顯著提升，也有助於降低行業週期性波動帶來的風險。據市場測算，龍湖智慧營造板塊在明年的合理估值或達79億元。若該業務能延續現有增速與盈利能力，其潛力足以成為龍湖結構性突破的關鍵引擎，並有望孕育出獨立上市的可能。屆時，百億級現金回籠或不再只是預期，而將成為龍湖輕資產轉型結出的一枚實果。

存量時代被低估的新龍湖
根據澤平宏觀的測算，2025年至2030年間，全國住房需求總量仍將維持在約55億平方米，改善與更新需求合計超過6億平方米。這意味著市場並非無增長，而是從新增供應轉向品質更新。

龍湖目前的戰略組合構成了其應對存量時代的核心框架，以產品力提升品牌溢價、以經營性業務保障現金流、以龍智造推進輕資產化。這套模式的優勢在於防守穩健，幫助企業獲得明顯的盈利彈性。

目前市場普遍認為，龍湖的股價水平尚未完全反映其業務轉型帶來的中長期價值。隨著行業出清加速、需求回歸理性與品質，這家企業或許仍有被重估的空間。

 

Eric陳顯歷

Finex Hong Kong 董事總經理，前跨國企業信貸分析員，證券公司負責人，財經台嘉賓，財經雜誌作家

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