UTO財經|菲嚟開股 | 朱紀菲：龍湖傳私有化   被低估的現金流之王正在重估

UTO財經|菲嚟開股 | 朱紀菲：龍湖傳私有化   被低估的現金流之王正在重估

近日市場上盛傳龍湖集團（960.HK）或考慮私有化，這消息雖未獲公司證實，但卻在房地產板塊掀起一陣漣漪。投資者的直覺是敏銳的，當一間企業的股價長期背離其內在價值，私有化的可能性就正正符合市場邏輯。

業績亮眼：營收與現金流的雙重勝仗

2025年上半年，龍湖交出了一份逆市上行的成績單：營業收入588億元人民幣，同比增長25%，較此前預期多百餘億元；經營性業務收入133億元，同比微升1.3%；全國36城交付超100個項目、近4萬套房源，在市場信心疲弱的大環境中仍守信兌現。

與其同行相比，龍湖最難能可貴的是，它不靠槓桿撐規模。上半年，該公司繼續降壓有息負債65億元，將平均融資成本降至3.58%，創歷史新低；平均合同借貸年期則延長至10.95年；此外，含資本性支出的經營性現金流仍錄得超過20億元淨流入，在房地產業普遍「現金吃緊」的時代，這是一種罕見的財務韌性

截至8月29日,該公司已全額兌付了101億元境內債及35億元中債增信債券,年內已無到期債券。管理層在業績會上預計年底有息負債將降至1,450億元，其中逾千億屬於長期經營性貸款及長租貸款，意味龍湖將在2025年後迎來「輕裝上陣」的新階段。這樣的結構意味著，即使在流動性緊張或債市波動時期，龍湖仍有充足現金應對短期償付壓力。

商業板塊：穩定現金流的護城河

龍湖並非只是一家開發商。它的商業物業組合是公司的「第二條命脈」。截至2025年中期報告顯示，龍湖擁有及運營的89座商場（其中75座為重資產、14座為輕資產），出租率高達97%，整體銷售額增長約17%，日均客流更上升11%。這樣的數據，在零售復甦仍未全面開花的中國內地，無疑屬於頭部表現。

龍湖長期聚焦一、二線城市布局，鎖定CBD及新CBD高消費力人群，使得其商業資產不僅能產生穩定租金回報，更具長期升值潛力。其部分表現優越的商業物業包括杭州濱江天街及金沙天街，上半年租金收入分別2.2億及1.7億，出租率均達99%；蘇州獅山天街上半年租金收入2.1億，出租率98%；北京亦莊天街出租率更高達100%，建築面積僅107,101 平方米，半年租金收入達1.2億元。

私有化傳聞乃市場低估的信號

摩根士丹利在最新報告中指出，公司投資物業的每股估值達19.88港元。若以企業基本面觀之，龍湖當前的市值顯然低於合理估值。

一家現金流健康、負債結構安全、經營性收入穩步增長、商業物業具長期價值的企業，卻長期被市場以「地產風險折扣」對待。這種錯價，對大股東而言，是誘因；對長線投資者而言，是機會。

私有化傳聞的背後，也反映出管理層對企業真實價值的信心。畢竟，若非深信公司被嚴重低估，又何必動用巨資將其從市場中收回？

龍湖的故事，不只是關於房地產，更是關於一種逆週期的經營智慧。它在行業寒冬中保持盈利增長，在債務收縮中保持現金流淨入，在市場恐慌中堅持長線價值。市場常常短視，但價值最終會重估。

利申：筆者執筆時未持有上述股份。

原文Capital hk

編輯：朱紀菲YEnnas
朱紀菲 YEnnas (獲傳媒稱為【財經女神】) 活躍於財經版和娛樂版。參加“國藝娛樂”贊助“一帶一捉路女股神”，獲獎晋身財經界，於Capital資本平台，UTO財經，StarsHK，秒投，富途牛牛，雪球財經等多個平台撰寫財經專欄，網上“菲一般講股 ”  ，“一周股市龍門陣”，“金錢世界”，“  菲嚟開股”等節目主持。

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